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Rendite-Immobilie Vergleich - die Königsklasse der Geldanlage

vermietete-Immobilie-vergleichImmobilie - die Antwort auf Geldentwertung

Immobilien sind Sachwerte, und Sachwerte sind die einzige Kapitalanlage, welche von der Inflation unberührt bleiben. Diese Aussage hat sowohl für die vermietete als auch für die selbstgenutzte Immobilie Bestand. Inflation findet nicht nur an den Kassen der Supermärkte statt, sondern auch auf dem Sparbuch. Ist der Zins niedriger als die Inflationsrate, werden bereits die Renditen der Geldanlage negativ. Darüber hinaus verliert das Guthaben sukzessive an Kaufkraft. Wer heute 10.000 Euro auf die Seite legt, um in drei Jahren ein Auto zu kaufen, muss zum einen für dieses Auto bei einer Inflationsrate von zwei Prozent bereits 10.612 Euro bezahlen, hat aber faktisch nur noch 9.423 Euro zur Verfügung. Wir sprechen hier nur von einem Zeitraum von drei Jahren – wer seine Altersversorgung über einen Zeitraum von 25 oder 30 Jahren aufbauen möchte, steht noch vor ganz anderen Herausforderungen. Immobilien sind die beste Lösung. Warum, erläutern wir hier.

Vermietete Immobilien kennen keinen Kaufkraftverlust

Vermietete Immobilien, die Königsklasse der Geldanlagen, sind für viele Anleger auf den ersten Blick eine unüberwindbare finanzielle Mauer. Die Rendite einer vermieteten Immobilie hängt auch von der Vermietbarkeit ab. Der Trend in deutschen Städten geht durch die demographische Entwicklung zu Ein- und Zweizimmer-Wohnungen. Damit fällt schon einmal die erste Hürde. Kleinere Wohnungen haben einen geringeren Kaufpreis. Im Umkehrschluss ist aber die Miete relativ gesehen höher als bei größeren Wohnungen. Dies erleichtert die Finanzierung. Der Gedanke, dass die Kreditzinsen höher sind, als der Beitrag zu einer Lebensversicherung, ist auch relativ. Dem Zinsaufwand und den nicht-umlagefähigen Nebenkosten stehen die Mieteinnahmen und die Minderung der Einkommenssteuer durch die Abzugsfähigkeit der Kosten gegenüber. Die tatsächliche Belastung ist folglich deutlich niedriger. Welcher Kaufpreis finanzierbar ist, zeigt letztendlich ein Beratungsgespräch. Immobilien können in entsprechender Lage nicht anders, als langfristig an Wert gewinnen. Ein Mietvertrag, der inflationsabhängige Mietsteigerungen vorsieht, kompensiert darüber hinaus den Kaufkraftverlust bei den Mieteinnahmen. Fremdvermietete Immobilien sind die Königsklasse.

Eigennutzung dreht bei der Inflation den Spieß um

Oft genug hören Sie als Verbraucher, dass die eigengenutzte Immobilie die ideale Altersvorsorge ist – warum? Wer heute eine Immobilie erwirbt und diese über einen Zeitraum von 25 Jahren finanziert, zahlt eine Schuld zurück, welche heute entstanden ist. Bleiben wir bei einer angenommenen Inflationsrate von zwei Prozent im Jahr. Das bedeutet, dass die ursprüngliche Kreditrate von monatlich 1.000 Euro bei einer angenommenen Festschreibung über 25 Jahre im letzten Jahr nur noch einen Gegenwert von 609 Euro hat. Auch wenn die Einkommen häufig nur unter Inflationsniveau steigen, so ist doch ein deutlicher Mehrwert ersichtlich. Gleiches gilt auch bei Fremdvermietung. Demgegenüber wäre die Miete für eine Wohnung an die Inflation gebunden, die indirekte Erhöhung des Haushaltseinkommens entfällt. Neben der Entwertung der monatlichen Hypothek bedeutet der Wegfall von Miete in der Zeit nach dem Berufsleben eine tatsächliche Steigerung des Haushaltseinkommens – es steht mehr Geld zur Verfügung. Immobilien als Altersvorsorge sind von anderen Anlageformen nicht zu schlagen.


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vermietete-Immobilie-vergleichenWas muss ich für eine vermietete Immobilie im Monat bezahlen?

Diese Frage stellen sich Anleger, welche mit dem Gedanken an Immobilienerwerb spielen. Historisch niedrige Zinsen sind für viele ein Signal, sich mit diesem Thema zu beschäftigen. Dazu kommt, dass das Thema Kaufkraftverlust wieder stärker in den Fokus gerückt ist, niedrige Zinsen und Inflation lassen die Depotgegenwerte schrumpfen. Immobilienerwerb im Rahmen der Diversifikation und des Inflationsausgleichs ist die Lösung. Was kostet aber eine vermietete Immobilie tatsächlich im Monat?

Gehen wir von einem Kaufpreis von 150.000 Euro zuzüglich acht Prozent Nebenkosten und keinem Eigenkapitaleinsatz aus. Die Fremdmittel belaufen sich demzufolge auf 162.000 Euro. Der Zinssatz soll drei Prozent (100% Finanzierung!) im Jahr, die Tilgung zwei Prozent betragen. Die Mieteinnahmen beginnen mit 700 Euro, die nicht-umlagefähigen Nebenkosten wie Verwalter und Instandhaltungsrücklage belaufen sich auf 60 Euro im Monat. Gemäß dieser vereinfachten Modellrechnung erhält die Bank monatlich 675 Euro für Zins und Tilgung. Dem stehen zwei Formen von Einnahmen gegenüber. Zum einen der Mietertrag in Höhe von 700 Euro, zum anderen die Steuerrückerstattungen für die Zinsen, Abschreibungen und nicht-umlagefähigen Nebenkosten. Die Steuerkomponente ist individuell und bleibt in diesem Fall unberücksichtigt. Aber bereits ohne diesen Faktor hätten Sie als Anleger in der Finanzierungsphase eine minimale anfängliche Zuzahlung von nur 35 Euro monatlich zu leisten (Miete 700 € - Zins und Tilgung 675 € - nicht-umlagefähigen Nebenkosten 60 €). Ziehen wir hiervon noch die individuellen Steuervergünstigungen ab, erzielen Sie bereits ein Guthaben.

Stellen wir die vermietete Immobilie einer Lebensversicherung gegenüber, fallen zwei Dinge auf. Erstens, anstelle in jedem Monat ein Minus durch den Versicherungsbeitrag zu verbuchen, haben Sie bereits in der Ansparphase ein Guthaben. Zweitens, die Versicherung wird an Kaufkraft verlieren, die Kompensation wäre nur durch eine Dynamisierung des Vertrages möglich und erhöht jedes Jahr den Aufwand. Der spätere Mietertrag ist an die Inflation gekoppelt und nivelliert diese mindestens.

Beobachten wir die Wertentwicklung zwischen Sachwert (Immobilie) und Geldwert (z.B. Lebensversicherung) über 30 Jahre, fällt uns folgendes auf: Bei einer Inflation von nur 2% pro Jahr steigt der Sachwert von 150.000 Euro auf 271.000 Euro und Geldwert sinkt auf eine Kaufkraft von 82.000 Euro.


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lebensversicherung-2Der steuerliche Aspekt der fremd vermieteten Immobilie

Die Auswirkungen der Steuerkomponente bei Fremdvermietung sind abhängig vom persönlichen Steuersatz des Anlegers. Unstrittig ist aber, dass bereits bei einer Versteuerung gemäß Eingangssteuersatz finanzielle Vorteile erzielt werden. Hintergrund für die Steuerkomponente ist die Tatsache, dass Kosten, welche bei dem Vorhaben, Einkünfte zu erzielen, steuerlich als Werbungskosten geltend gemacht werden können. Wer eine Immobilie vermietet, hat das Ziel, Mieteinnahmen zu generieren. Die damit verbundenen Aufwendungen sind steuerlich absetzbar. Welche Kosten sind dies im Einzelnen?

Die abzugsfähigen Aufwendungen im Einzelnen

Wird bei Erwerb die Tätigkeit eines Maklers in Anspruch genommen, kann die Maklercourtage berücksichtigt werden. Weiter fallen im Jahr des Kaufes alle Kosten, welche mit der Finanzierung in Zusammenhang stehen, ins Gewicht. Dazu gehört das Disagio für das Darlehen ebenso wie die Darlehensgebühr. Neben diesen einmaligen Aufwendungen können Sie in den Folgejahren die Zinsen für das Darlehen, die Abschreibung auf den Gebäudeanteil und die nicht-umlagefähigen Nebenkosten wie Verwaltergebühren oder Porto in der Steuererklärung anführen.

Immobilien als Spekulationsobjekt

Nun trifft es für die wenigsten Anleger zu, dass sie eine Immobilie als Spekulationsobjekt sehen. Andererseits kann es schon vorkommen, dass man eine Wohnung zu Gunsten einer anderen Wohnung verkaufen möchte. Finden Kauf und Verkauf einer Immobilie innerhalb von zehn Jahren statt, muss der Gewinn versteuert werden. Wird die Wohnung nach Ablauf von zehn Jahren verkauft, ist der Gewinn komplett steuerfrei. Verkauft man Aktien nach zehn Jahren oder mehr, ist der Gewinn steuerpflichtig – ein wichtiges Kriterium, weshalb Wohneigentum steuerlich gesehen die interessantere Anlageform ist.


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